Expertenchat Mietrecht - Ihre Rechte als Mieter
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Expertenchat Mietrecht - Ihre Rechte als Mieter

Muss ich beim Auszug meine Wohnung renovieren? Darf mein Vermieter generell Haustiere verbieten? Mietrechtsexperte Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund im Berlin beantwortet Ihre Fragen zum Thema Mietrecht.

  • Ulrich Ropertz ist Geschäftsführer und Pressesprecher des Deutschen Mieterbunds in Berlin.

    von Redaktion zuhause.de bearbeitet von Ulrich Ropertz 1/27/2016 10:43:37 AM
  • "Rustico" fragt:
    Darf der Vermieter regelmäßig kontrollieren kommen, in welchem Zustand die Wohnung ist?

    Nein, der Vermieter hat nur dann das Recht, die Mieterwohnung zu besichtigen, wenn es hierfür einen konkreten Grund gibt. Regelmäßige anlasslose Kontrollen sind unzulässig.

  • Als nächstes eine Frage von "Hanselü":
    Unser Mehrfamilienhaus wurde 2010 energieeffizient saniert. Fenster und Heizkörper wurden erneuert. Ich wohne im 2. Stock. Um Heizkosten zu sparen, stelle ich seit der Sanierung nur noch den Handtuchtrockner im Bad an. Mein Vermieter hat das bemängelt, weil ich Wärme aus den Wohnungen unter, über und neben mir abziehen würde und damit die Heizkosten meiner Nachbarn erhöhen würde. Außerdem würde die Gefahr eines Schimmelbefalls erhöht (Auskühlung der Wände). Muss ich die Heizkörper in den anderen Zimmern anstellen oder kann ich sie komplett auslassen?

    Nein, es gibt keine Heizpflicht.
    Der Mieter kann so viel oder so wenig heizen, wie er will. Allerdings muss er natürlich Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzschäden verhindern. Das bedeutet, dass er ausreichend lüften und ggf. auch heizen muss, um solchen Schäden vorzubeugen.
  • User "TK" fragt nun:
    Mein Vermieter hat mir am 5. Januar ein Schreiben zur Mieterhöhung um 20% geschickt mit der Begründung, dass die Miete seit meinem Einzug 2008 ja noch nie erhöht wurde. Ich soll bis zum 31.01.16 zustimmen und ab 01.04.16 die erhöhte Miete zahlen. Ist das rechtens?

    Nein, das ist es nicht.
    Mieterhöhungen sind nur bis zur Höhe der sogenannten ortüblichen Vergleichsmiete möglich. Der Vermieter muss sich in seinem Mieterhöhungsschreiben deshalb entweder auf den örtlichen Mietspiegel stützen oder auf ein Sachverständigengutachten oder auf mindestens drei Vergleichswohnungen.

    Alle anderen Begründungen spielen rechtlich keine Rolle.
    Die Mieterhöhung ist unwirksam.
    von Ulrich Ropertz bearbeitet von Redaktion zuhause.de 1/27/2016 10:58:31 AM
  • "Sapperlott" hat eine Frage zum Thema Renovierung:
    In unserem Mietvertrag steht, dass wir die Wohnung bei Auszug renovieren müssen. Die letzte Renovierung ist aber gerade mal ein gutes Jahr her und in zwei Monaten werden wir umziehen. Alles ist noch top in Schuss. Müssen wir wirklich nochmal alles streichen?

    Nein, Mietvertragsklauseln, die eine Endrenovierung bzw. Schönheitsreparaturen beim Auszug fordern, sind immer unwirksam.
  • Chat-Teilnehmer "Marcus" fragt: 
    Ich war letztens bei einer Wohnungsbesichtigung. Dort war die Emaille in der Wanne stumpf und rissig. Die Aussage vom Vermieter war, das der Vormieter dies erneuern muss.

    Was kann der Vermieter bei einem Auszug, bezüglich Renovierung und der oben geschilderten Sache verlangen?

    Schuldhafte Beschädigungen - egal, ob Badewanne, Türen oder Toilette - muss der ausziehende Mieter dem Vermieter ersetzen. Beruhen die Schäden auf gewöhnlichem Verschleiß, hat der Vermieter keine Schadensersatzansprüche gegen den Vormieter. 
  • Eine Frage von "Miley":
    Ich werde bald umziehen. Muss ich den Makler bezahlen oder hat sich das schon überall geändert?

    Seit Juni 2015 gilt, dass Mieter den Makler nur noch in seltenen Ausnahmefällen bezahlen müssen. Es gilt das sogenannte Bestellerprinzip. Wer den Makler bestellt - das heißt ihn beauftragt - muss ihn zahlen. Mieter müssen nur zahlen, wenn sie den Makler beauftragt haben und der Makler dann aufgrund dieses Auftrages beginnt, eine Wohnung zu suchen. Hat er die Wohnung vorher schon "in seinem Karteikästchen", hat er den Auftrag zur Wohnungsvermittlung schon von anderer Seite bekommen, dann muss der Mieter nicht zahlen.

  • Nun will Leser "herbert" wissen:
    Ich wohnte in einer Kellerwohnung, nun wurde bei Auszug festgestellt, dass der Abfluss der Dusche leicht undicht war und immer mal etwas Wasser ins Mauerwerk sickerte, beim Entfernen der Tapete an der Wand zum Eingang zur Dusche wurde dies festgestellt, da die Wand etwas feucht war und sich Schimmel unter der Tapete gebildet hatte, ich hatte dies nicht bemerkt, da ja von außen alles in Ordnung schien. Nun will der Vermieter die Reperaturkosten für den Abfluss und die Beseitigung des Schimmels von mir ersetzt haben. Ist dies rechtens? Da ich den Fehler ja nicht entdeckt habe und für einen undichten Abfluss der Dusche kann ich doch nichts dafür, da unter mit ja auch keine Wohnung war. ist dies ja nicht aufgefallen.

    Derartige Schadensersatzansprüche hat der Vermieter nicht.
    Schadensersatz setzt ein Verschulden des Mieters voraus. Wenn der den Schaden nicht bemerken konnte, trifft ihn natürlich auch kein Verschulden. Hinweis: Jeder Schaden an der Mietsache, muss dem Vermieter sofort gemeldet werden, sobald er auffällt.
  • "benni" hat eine Frage nach einem Todesfall in der Familie:
    Meine Schwester ist am 15.11.2015 verstorben. Wie lange müssen wir Miete zahlen?

    Hat Ihre Schwester allein in der Wohnung gewohnt, treten nach ihrem Tod die Erben in das Mietverhältnis ein.
    Die können mit einer Frist von drei Monaten kündigen. 
  • "MAN" interessiert:
    Sind zeitlich Mietverträge mit einer Mindestlaufzeit zulässig?

    Nein, einfache Zeitmietverträge mit einer festen Laufzeit sind unzulässig. Beispiel: "Mietzeit vom 1.1.2014 bis 31.12.2016."

    Möglich sind aber qualifizierte Zeitmietverträge. Dann muss im Vertrag neben der festen Laufzeit ein Grund für die zeitliche Befristung stehen, z.B. dass der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit selber einziehen will oder dass er das Haus / die Wohnung komplett umbauen will, so dass es dann nicht mehr bewohnbar wäre. 

    Es gibt noch eine weitere Ausnahme: Mieter und Vermieter können einen unbefristeten Mietvertrag abschließen und gleichzeitig auf ihr Kündigungsrecht verzichten. Das ist für längstens vier Jahr möglich. Dann wäre eine Kündigung frühestens zum Ende eben dieses vierten Jahres möglich.

    von Ulrich Ropertz bearbeitet von Redaktion zuhause.de 1/27/2016 11:13:05 AM
  • "wowi" ist besorgt:
    Unsere Wohnungsbaugesellschaft hat angekündigt, im kommenden Frühjahr das Haus sanieren lassen zu wollen - die Hauswand wird gedämmt und neue Fenster eingebaut. Lärm und Dreck dürften programmiert sein und am Ende winkt dann eine saftige Mieterhöhung, möchte ich wetten. Können wir uns irgendwie dagegen wehren? Keiner im Haus will den Umbau!

    Grundsätzlich entscheidet allein der Vermieter, ob, wann und in welchem Umfang modernisiert wird.
    Wärmedämmung und neue Fenster sind klassische energetische Modernisierungsmaßnahmen. Nach Abschluss der Arbeiten kann der Vermieter die Miete erhöhen. Er darf anteilig auf die Mietwohnungen elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Ein Recht zur Mietminderung wegen Lärm und Dreck haben Mieter zumindest in den ersten drei Monaten der Sanierungsmaßnahmen nicht.

    Nur in extremen Ausnahmesituationen können Mieter eine geplante Modernisierungsmaßnahme verhindern.
    Hier sollte man sich unbedingt beraten lassen.
  • Ein anonymer Leser möchte wissen:
    Bis wann muss eine Mietkaution zurück gezahlt werden? Ich bin Ende November 15 ausgezogen.

    Normalerweise muss die Kaution sofort zurück gezahlt werden, wenn klar ist, dass der Vermieter keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr hat.
    Um das abzuklären hat der Vermieter eine Prüf- und Überlegungszeit von bis zu drei Monaten. In schwierigen Fällen sind es sogar bis zu sechs oder neun Monaten.

    Im Extremfall kann es sogar noch länger dauern, bis man die volle Kaution zurückerhält. Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, kann der Vermieter zumindest einen Teil der Kaution so lange zurückhalten, bis er abgerechnet hat.

    Abrechnungsperiode ist das Kalenderjahr. Wenn der Mieter Ende Januar 2016 auszieht, dann muss der Vermieter das Kalenderjahr 2016 erst bis Silvester 2017 abgerechnet haben und kann so lange einen Teil der Kaution zurückbehalten.
  • "Jägermeister" hat eine Frage zum Thema Nachmiete:
    Wir wollen vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen und haben unserem Vermieter drei Nachmieter präsentiert. Er hat die alle abgelehnt und will, dass wir weiter suchen. Reichen drei Nachmieter nicht?

    Nur in Ausnahmefällen haben Mieter das Recht, einen Nachmieter zu stellen.
    Voraussetzung ist, dass ihr Interesse an einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses das Interesse des Vermieters an einer Erfüllung des Mietvertrages überwiegt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter aufgrund eines Zeitmietvertrages oder eines vereinbarten Kündigungsverzichts noch längere Zeit an das Mietverhältnis gebunden wäre und er berufsbedingt in eine andere Stadt ziehen muss oder sich Familiennachwuchs ankündigt und die Wohnung objektiv zu klein wird oder er in ein Alters- oder Pflegeheim ziehen muss. Dann muss sich der Vermieter auf die Nachmieterstellung einlassen.

    Dann reicht es auch aus, wenn der Mieter einen geeigneten Nachmieter präsentiert.
    Ob der Vermieter letztlich mit diesem Nachmieter einen Mietvertrag abschließt oder nicht, muss den Mieter nicht kümmern.
  • Leser "Eisbär" fragt:
    Mein Vermieter hat die Zentralheizungsanlage so eingestellt, dass meine Wohnung nicht wärmer als 21 Grad wird. Er meint, das wäre ausreichend. Ich hätte es aber gerne wärmer. Was kann ich da machen?

    Sie haben recht! Die Wohnung muss mindestens 20 bis 22 Grad warm werden - einzelne Räume wie das Badezimmer müssen mindestens 23 Grad warm werden.

    Im Prinzip geht es den Vermieter nichts an, wie warm Sie Ihre Wohnung heizen. Denn die Kosten tragen ja Sie selbst.
  • Das interessiert "mathes":
    Ich habe mit meinem Vermieter vereinbart, dass wir uns die Kosten für einen neuen Laminatfußboden teilen (Vermieter zahlte ca 2000 €, ich 1500 €). Inwieweit entstehen mir dadurch 'Rechte' oder 'Pflichten'? Wie kann ich die Zahlung bei Auszug zurückfordern oder ggf. anrechnen (auf Kaution / Renovierung etc.) lassen?

    Sie sollten eine Modernisierungsvereinbarung treffen, in der festgehalten ist, zu welchen Leistungen Sie sich verpflichten und dass Sie bei einem evtl.
    Auszug den Fußboden liegen lassen können und dafür evtl. auch eine finanzielle Entschädigung erhalten.

    Ohne Vereinbarung erhalten Sie keinen Cent.
    Wenn Sie Pech haben, fordert der Vermieter sogar die Herstellung des ursprünglichen Zustands.

    von Ulrich Ropertz bearbeitet von Redaktion zuhause.de 1/27/2016 11:23:08 AM
  • "Jango" will seine Eigentumswohnung verkaufen und fragt: 
    Ich habe eine ETW und möchte diese verkaufen. Hierdurch finden naturgemäß Wohnungsbesichtigungen statt. Muss der Mieter die erdulden oder gibt es hier eine Grenze?

    Der Mieter muss Wohnungsbesichtigungen dulden. Besichtigungstermine sind aber anzumelden und mit dem Mieter abzustimmen, wobei Sie auch auf die Berufstätigkeit des Mieters Rücksicht nehmen müssen. Besichtigungstermine einmal in der Woche für ca. zwei bis drei Stunden sind zulässsig.

  • Ein "Häuslebauer" fragt:
    Unser Mietvertrag enthält noch eine Schönheitsreparaturklausel mit ganz starren Pflichten (3, 5 ,7 Jahre). Obwohl die klar unwirksam ist, haben wir uns bis jetzt um des lieben Friedens willen daran gehalten. Nun ziehen wir im Sommer in unser eigenes Haus. Müssen wir dann eine Schlussrenovierung durchführen? Der Vertrag enthält eine salvatorische Klausel.

    Mieter müssen nur dann renovieren, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist und die Mietvertragsregelung wirksam ist.
    Wer in eine unrenovierte Wohnung gezogen ist, muss beim Auszug nie renovieren. Vertragsklauseln, die eine Endrenovierung oder Schlussrenovierung am Ende der Mietzeit fordern, sind immer unwirksam.

    Bei den so genannten Fristenregelungen kommt es darauf an, ob die Fristen starr vorgegeben sind oder nicht.
    Starre Renovierungsfristen sind ebenfalls unwirksam. Ohne wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag kann der Mieter ausziehen, ohne zu renovieren.

  • "Manfred" fragt: 
    Unser Haus hat seit kurzer Zeit einen neuen Eigentümer. Ist dieser berechtigt OHNE Renovierung meine Miete um ca 16% zu erhöhen?

    Der neue Eigentümer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein und kann unter den gleichen Voraussetzungen die Miete erhöhen, wie es auch der alte Eigentümer gekonnt hätte. 

    Mieterhöhungen sind nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich.
    Das ist die Durchschnittsmiete, wie sie vor Ort für vergleichbare Wohnungen bereits gezahlt wird. Um die zu belegen, muss sich der Vermieter entweder auf einen örtlichen Mietspiegel stützen oder auf ein Sachverständigengutachten beziehungsweise auf mindestens drei Vergleichswohnungen.

  • Leserin "Maria_Hilfe" sucht derzeit eine Wohnung:
    Ich bin auf Wohnungssuche (München). Manche Selbstauskunftsfragebögen sind wirklich eine Frechheit! Ich wurde sogar schon gefragt, ob ich eine Rechtschutzversicherung habe. Auch welche Musik ich höre geht den Vermieter doch nichts an, oder? Sollte ich solche Fragen trotzdem beantworten? Und muss ich dabei die Wahrheit sagen?

    Theoretisch darf der Vermieter alles fragen und der Mieter hat immer das Recht, Fragen nicht zu beantworten bzw. Auskünfte zu verweigern. In der Praxis führt dieses Verhalten aber dazu, dass der Mieter keine Chance auf die jeweilige Wohnung hat. Deshalb empfehlen wir als Deutscher Mieterbund, alle Fragen zu beantworten.

    Wahrheitsgemäß müssen aber nur zwei Gruppen von Fragen beantwortet werden: Fragen nach Arbeitsplatz und Einkommensverhältnissen, Fragen also, mit denen der Vermieter abklären will, ob der künftige Mieter überhaupt in der Lage ist, die Wohnung zu bezahlen.
    Und Fragen nach den künftigen Mietern selbst - wer zieht ein und wie viele Personen ziehen ein.

  • Treppenhausreinigung ist in vielen Häusern ein Thema. So auch bei "Peter_der_Große":
    Unser Treppenhaus ist oft extrem dreckig. Jetzt hat der Vermieter einen Plan verteilt, welche Wohnung in welcher Woche für die Reinigung zuständig sein soll. Kann er das einfach so bestimmen, ohne uns vorher zu fragen?

    Mieter sind zur Treppenhausreinigung nur dann verpflichtet, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.
    Dann kann der Vermieter auch regeln, welche Mietpartei welche Abschnitte des Treppenhauses reinigen muss. Enthält der Mietvertrag dagegen keine Regelung zur Treppenhausreinigung, kann der Vermieter keine einseitigen Vorgaben machen.

    Eine notwendige Vertragsänderung geht natürlich nur mit Zustimmung der Mieter.
    Erteilen diese die Zustimmung nicht, bleibt es dabei, dass der Vermieter für die Treppenhausreinigung verantwortlich ist. Allerdings kann er eine Reinigungsfirma einschalten und die Kosten über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

  • "Karalanga" möchte als nächstes wissen:
    Bei uns im Haus wurde schon in einige Wohnungen eingebrochen. Ich will jetzt zusätzliche Sicherungen an der Tür anbringen. Muss ich den Vermieter vorher fragen und darf er mir das verbieten?

    Grundsätzlich muss der Mieter immer die Zustimmung des Vermieters einholen, wenn mit den geplanten Sicherungsmaßnahmen in die Bausubstanz eingegriffen oder eine bauliche Veränderung vorgenommen wird. Normalerweise wird der Vermieter aber dem vernünftigen und nachvollziehbaren Wunsch nach mehr Sicherheit entsprechen müssen.

    Mieter müssen aber wissen, dass der Vermieter am Ende der Mietzeit verlangen kann, dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird, zumindest wenn nicht vorher ausdrücklich etwas anderes zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde.


  • "Kontruktor" fragt:
    Darf der Vermieter mir mein Haustier (Katze) verbieten?

    Beim Einzug in die Wohnung kann der Vermieter die Haustierhaltung ablehnen, wenn er dafür triftige Gründe hat.
    Während der Mietzeit kann er die Abschaffung der Katze allenfalls fordern, wenn sie den Hausfrieden und die Nachbarn massiv stört - beispielsweise, wenn sie im Flur uriniert oder regelmäßig in fremde Wohnungen läuft. 
  • Leser "Bernhard Mankowsky" hat folgende Rechtsfrage: 
    Unsere Vermieterin ist der Auffassung, wir müssten die Regen/Dachrinnen zweimal im Jahr reinigen. Ist das rechtens?

    Nein, das ist es nicht. Wenn überhaupt, dann ist der Vermieter verpflichtet, die Dachrinnen zu reinigen. Beauftragt er dafür eine Firma, kann er die Kosten allerdings auf Sie als Mieter umlegen.
    von Ulrich Ropertz bearbeitet von Redaktion zuhause.de 1/27/2016 11:37:35 AM
  • Und noch ein "Laminat-Fall" - dieses Mal fragt "lollie":
    Unser vermieter möchte, dass wir das Laminat austauschen, was ein paar Macken hat. Das Laminat ist mitllerweile 13 Jahre alt und absolut nicht das Beste. Kann er wirklich verlangen, dass wir das Laminat austauschen?

    Sie müssen den Boden nur austauschen, wenn Sie Schäden schuldhaft verursacht haben.
    Auch dann müssten Sie nur den Zeitwert ersetzen. Der tendiert nach 13 Jahren wohl in Richtung Null. 

    Ist das Laminat aufgrund des Alters schlichtweg verschlissen, muss der Vermieter den Austausch vornehmen und bezahlen.

  • "Ralph K." hat eine Frage zu Rauchmeldern:
    Ist die vorgeschriebene Installation von Rauchmeldern kostenmäßig auf Miete oder Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter umlagefähig?

    Ja, wenn der Vermieter nach Landesrecht verpflichtet ist, Rauchmelder zu installieren, kann er elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen.
    Die laufenden Kosten wie Wartung können dann Betriebskosten sein. Diese sind ebenfalls umlagefähig.
    von Ulrich Ropertz bearbeitet von Redaktion zuhause.de 1/27/2016 11:40:40 AM
  • "Sonjaaa" will wissen:
    Kann man mich "zwingen", eine Wohnung bei Auszug Tapetenfrei zu übergeben?

    Nein, eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter verpflichtet, bei Auszug die Tapeten zu entfernen, ist unwirksam.

  • Probleme mit Schimmel sind verbreitet. "Markus_M" möchte dazu wissen:
    Wir haben immer wieder Probleme mit Schimmel - immer  an derselben Stelle über dem Fenster. Unser Vermieter sagt, wir lüften schlecht und sind selbst schuld. Dabei lüften wir jeden Tag mehrmals. Wie sollen wir uns verhalten?

    Grundsätzlich muss sich der Vermieter um den gemeldeten Schimmelschaden kümmern.
    Er muss nachweisen, dass der Schaden nicht auf einem Baumangel beruht. Erst wenn ihm dieser Nachweis gelungen ist, stellt sich die Frage, ob der Mieter ausreichend geheizt und gelüftet hat. Hier reicht ein Ankippen der Fenster natürlich nicht aus.

    Sie sollten den Vermieter auf die Rechtslage hinweisen, unter Umständen können Sie auch nach Rücksprache mit Ihrem örtlichen Mieterverein die Miete mindern.


  • t-online.de-Leserin "Gabi" fragt:
    Wohne über 20 Jahre in einem Zwei-Familienhaus. Die Eigentümer leben seit zwei Jahre im Altersheim, nun wird es verkauft. Darf mich der neue Eigentümer gleich kündigen und muss ich dann nach drei Monaten ausziehen wegen Eigenbedarf?

    Der neue Eigentümer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Er kann nur kündigen, wenn er einen Kündigungsgrund - z.B. Eigenbedarf - hat. Dabei muss er die Kündigungsfrist beachten. 

    Nach 20 Jahren Mietzeit beträgt diese neun Monate bzw. wenn im alten Mietvertrag eine noch längere Kündigungsfrist vereinbart ist, sogar zwölf Monate.

    von Ulrich Ropertz bearbeitet von Redaktion zuhause.de 1/27/2016 11:47:39 AM
  • Das möchte "sabrina" von mir wissen:
    Immobilienmakler wollen oft schon bei der lediglichen Anfrage nach einer Wohnung eine genaue Finanzlage wie Lohnzettel, etc. BEVOR überhaupt eine Wohnungsbesichtigung stattfand, bevor man ein definitives Interesse an einer Wohnung angemeldet hat. Ist dies erlaubt?

    Eigentlich nicht. Mieter müssen diese Informationen natürlich auch nicht geben. In der Praxis bedeutet das aber leider, Sie haben keine Chance auf Vermittlung einer Wohnung. 
  • "holly" hat eine Kostenfrage:
    Wer übernimmt die Kosten einer Räumungsklage und wie hoch fallen die dann aus?

    Die Kosten trägt bei Gerichtsverfahren immer derjenige, der den Prozess verliert.
    Die Höhe der Kosten (Gerichts- und Anwaltskosten beider Seiten) hängen vom sogenannten Streitwert ab. Dafür ist die Miethöhe ausschlaggebend.

  • "Näschen68" schildert einen Konflikt in einem Mehrfamilienhaus:
    Ein Hausbewohner bei uns im Haus macht im Winter gerne die Wohnungstür auf, wenn er kocht. Der ganze Geruch zieht dann ins Treppenhaus und es riecht oft wirklich unangenehm. Obwohl wir ihn schon zweimal gebeten haben, lässt er das nicht. Schon mehrere Bewohner haben sich beim Vermieter beschwert, aber der unternimmt nichts. Was können wir noch tun?

    Das Weglüften von Küchengerüchen bzw. Zigarettenqualm in den Hausflur ist natürlich verboten. Der Vermieter muss sich um dieses Problem kümmern und den Mieter abmahnen, damit der sein vertragswidriges Verhalten ändert. Kümmert sich der Vermieter weiterhin nicht um die Angelegenheit, könnte auch die Miete gemindert werden.

  • "Jon" hat mit einem Wasserschaden zu kämpfen:
    Meine 34qm-Wohnung ist seit einigen Wochen Baustelle, weil der Vermieter einen von mir am 2.11.2015 und nochmals am 15.12.2016 gemeldeteten Wasserschaden ignoriert hat und erst am 6. Januar 2016 mit der Reparatur begonnen hat. Fußboden im Flur und Bad sind herausgerissen, ein Trockner läuft seit einer Woche. Habe ich Anspruch auf Schadensersatz und/oder einen Hotelaufenthalt?

    Sie können natürlich die Miete mindern. In Ihrem Fall wohl um bis zu 50 Prozent. Eine Hotelunterkunft kommt allenfalls in Betracht, wenn Ihre jetzige Wohnung unbewohnbar ist. Um das professionell abzuschätzen, sollten Sie sich bei Ihrem örtlichen Mieterverein beraten lassen.

  • "ich möchte gern…" fragt:
    Unsere Tochter hat sich getrennt, der Mietvertrag läuft aber noch auf den Mann, der zahlt aber seit Dezember keinen Unterhalt für Kinder und sie, so dass unsere Tochter auch nicht die Miete zahlen kann. Meine Frage nun: Kann der Vermieter sie mit den Kindern einfach so auf die Straße setzen? Vermieter sagt, er darf das, wenn für zwei Monate die Miete nicht eingegangen ist.

    Der Vermieter hat das Recht, fristlos zu kündigen, wenn die Mieter zwei Monatsmieten im Rückstand sind. Warum dieser Rückstand entstanden ist, ob z.B. ein Unterhaltspflichtiger zahlt oder nicht zahlt, spielt keine Rolle.

    Ihre Tochter sollte kurzfristig das Wohnungsamt einschalten.
    von Ulrich Ropertz bearbeitet von Redaktion zuhause.de 1/27/2016 11:55:32 AM
  • User "Raucherlunge" würde im Winter gerne in seiner Wohnung rauchen:
    In meinem Mietvertrag wurde unter 'besondere Vereinbarungen' ergänzt, dass ich nur auf dem Balkon rauchen darf. Ich habe das unterschrieben, weil ich die Wohnung sonst sicher nicht bekommen hätte. Jetzt im Winter ist das oft sehr lästig. Ich wohne im obersten Geschoss und der Balkon ist nicht überdacht. Ist eine Klausel, die mir in meiner Wohnung das Rauchen verbietet überhaupt rechtens? Ich kann ja von mir aus frisch streichen, wenn ich ausziehe.

    Vereinbarungen über ein Rauchverbot in der Wohnung in einem der typischen Formularmietverträge sind grundsätzlich unwirksam. Denkbar ist allerdings, dass Mieter und Vermieter über eine Individualvereinbarung ein derartiges Rauchverbot ausdrücklich ausgehandelt haben. Letztlich dürfte ein derartiges Rauchverbot aber kaum kontrollierbar sein.

  • Und noch eine Frage zur Treppenhausreinigung - von "Guenni":
    Mein Vermieter hat vor einigen Jahren die Treppenhausreinigung auf den Hausmeister übertragen und rechnet dies` über die Nebenkosten ab. Ich hatte seinerzeit dieser Regelung widersprochen, was mir auch bestätigt wurde. Mir wurde auferlegt, weiterhin anteilig die Treppenhausreinigung eigenständig vorzunehmen. Die folgenden NK-Abrechnungen wurden daraufhin korrigiert. Nach nunmehr ca. 8 Jahren stellt mein Vermieter diese Regelung als reine Kulanz dar und verlangt von mir die Zahlung, was ich ablehne. Wer ist im Recht?

    Sie sind im Recht.
    Wenn zwischen Ihnen und dem Vermieter vereinbart ist, dass Sie die Treppe selbst putzen dürfen, kann Ihr Vermieter diese Vereinbarung nicht einfach einseitig aufkündigen.

  • Leser "Oliver" fragt:
    Wir wohnen seit 10 Jahren in einem Reihenhaus zur Miete. Langsam kommen nun Kleinreparaturen wie Austausch defekter Wasserhähne im Innen- und Außenbereich und Reparaturen bei der Toilettenspülung. Wer zahlt diese Reparaturen?

    Grundsätzlich ist der Vermieter für alle Reparaturen am Haus verantwortlich.
    Etwas anderes kann für sogenannte Kleinreparaturen gelten. Dann muss es aber eine entsprechende Regelung im Mietvertrag geben. 

    Kleinreparaturen sind Reparaturen an Gegenständen, die dem häufigen und unmittelbarem Zugriff des Mieters unterliegen - z.B. eben Wasserhähne - und maximal 100 Euro kosten. Diese Obergrenze und eine Begrenzung für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres - z.B. auf maximal 6 Prozent der Jahresmiete - müssen ausdrücklich im Mietvertrag stehen. Wenn das nicht der Fall ist, wäre eine etwaige Kleinreparaturklausel unwirksam.

  • "Ontet" möchte gerne wissen:
    Mein neuer Vermieter will ab dem nächstem Jahr jährlich um 1,5 % die Miete erhöhen. Kann er das einfach jetzt schon so pauschal festlegen? Man weiß ja nicht... ,vielleicht sinkt ja auch der Mietspiegel...

    Mieterhöhungen sind eigentlich immer nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages kann aber eine so genannte Indexmiete vereinbart werden. Dann entwickelt sich die Miete analog zur Inflationsrate. 

    Oder es wird eine Staffelmiete vereinbart.
    Bei der die jährlichen Mieterhöhungsschritte von vorne herein festgelegt werden - z.B. 20 Euro Erhöhung pro Jahr. Wenn Ihr neuer Vermieter jetzt irgendetwas am Vertrag ändern will, geht das nur mit Ihrer Zustimmung.  

  • "AndreaB" geht es um die Betriebskostenabrechnung:
    Ich glaube, dass ich bei der letzten Betriebskostenabrechnung zu wenig Geld zurückbekommen habe und meine monatlichen Abschlagszahlungen zu hoch sind. Trotz mehrfacher Bitte rückt meine Vermieterin aber die Belege nicht heraus, damit ich das kontrollieren kann. Was kann ich da machen?

    Mieter haben natürlich das Recht, ihre Betriebskostenabrechnung genau zu prüfen, ggf.
    mit Hilfe ihres örtlichen Mietervereins. Zu dieser Prüfung kann es auch gehören, dass man Einblick in die Rechnungsbelege nimmt. Allerdings haben Mieter nicht unbedingt das Recht, dass der Vermieter ihnen diese Belege zusendet.

    Es reicht aus, wenn der Vermieter oder die Hausverwaltung – soweit sie in der gleichen Stadt ansässig sind – die Möglichkeit eröffnen, im Vermieterbüro die Belege einzusehen.
    Solange der Vermieter die Belegeinsicht nicht gewährt, muss keine Nachzahlung auf die Betriebskostenabrechnung geleistet werden.

  • Eine Katzenfrage hatten wir bereits, jetzt die obligatorische Hundefrage. "Bello" möchte wissen:
    Unser Vermieter verbietet uns, unseren Hund (Mops) im Aufzug mitzunehmen. Angeblich weil der Geruch andere Mieter und Besucher belästigen würde. Ist das rechtens? Wir wohnen im vierten Stock! Immer die Treppen zu nehmen, ist lästig und außerdem schlecht für den Hund.

    Ein generelles Hundeverbot im Aufzug ist sicherlich unwirksam.
    Ob der Vermieter im Einzelfall ein derartiges Verbot aussprechen kann, hängt sicherlich von der Frage ab, ob es tatsächlich zu Beeinträchtigungen für die Hausnachbarn kommt und welches Ausmaß diese Beeinträchtigungen annehmen.

    Hier sollte noch einmal mit dem Vermieter, vor allem aber mit den Nachbarn gesprochen werden.


  • "Mani" fragt: 
    Ich habe in einem Dreifamilienhaus bisher alleinige Gartennutzung und musste auch die Pflege auf meine Kosten erledigen. Nun soll der Gartenzaun weg und ein Garten für alle Mieter eingerichtet werden und das direkt vor meiner Terrasse. Muss ich das hinnehmen?

    Nein, das wäre eine Vertragsänderung und ist nur mit Ihrer Zustimmung möglich.
  • Das möchte "Tommyie" wissen:
    Ich wohne allein in meiner Wohnung. In der genauso großen Wohnung über mir wohnen zwei Leute. Warum muss ich genauso viel fürs Wasser zahlen wie die? Das ist doch ungerecht.

    Die sogenannten "kalten" Betriebskosten wie Wasser, Abwasser, Grundsteuer, Hausversicherung usw. können entweder nach Personenzahl oder nach der Wohnfläche auf die Mieter des Hauses verteilt werden. Beide Verteilermaßstäbe haben ihre Stärken und Schwächen. Für den Vermieter einfacher, für Mieter möglicherweise auch einfacher zu kontrollieren ist der Verteilermaßstab Wohnfläche. Aber natürlich kann dies zu Ungerechtigkeiten führen. 

    Trotzdem - die vertragliche Vereinbarung gilt. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung, gibt der Gesetzgeber die Wohnfläche als Verteilungsmaßstab vor.

  • "einfachich…" fragt als nächstes:
    Was ist, wenn in jedem Zimmer der Wohnung Schimmel ist. Der Vermieter sagt, das kommt vom falschen Lüften, dabei werden die Fenster in jedem Raum zweimal am Tag für 10 Minuten komplett aufgemacht zum stoßlüften. Wie ist es, wenn ich ausziehe muss und ich dann die komplette Wohnung renovieren lassen?

    Bei einem Streit über die Verantwortlichkeit für Feuchteschäden und Schimmelpilz in der Wohnung muss der Vermieter nachweisen, dass kein Baumangel vorliegt.
    Erst dann stellt sich die Frage, ob der Mieter zu wenig geheizt oder gelüftet hat. 

    Schönheitsreparaturen beim Auszug müssen Sie durchführen, wenn der Mietvertrag insoweit eine wirksame Regelung enthält. Das sollte von Ihrem örtlichen Mieterverein überprüft werden, denn viele Schönheitsreparturklauseln sind unwirksam.
  • "Wilbur" möchte Folgendes von mir wissen:
    Hallo Herr Ropertz, mein Vermieter weigert sich Zähler an den Heizkörpern zu installieren. Er rechnet die Gesamtheizkosten im Haus auf die qm² um. Ist das zulässig?

    Nein, immer wenn im Haus mehr als zwei Wohnungen von einer Zentralheizung versorgt werden, muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Dafür müssen Erfassungssysteme an den Heizkörpern installiert werden. Rechnet der Vermieter trotzdem nach Wohnfläche ab, können Sie 15 Prozent von der Rechnung abziehen.
  • Chat-Teilnehmer "Der Geschäftsmann" fragt:
    Bei uns haben sich die Einbrecher gewaltsam Zutritt zum Haus verschafft und sind in die Wohnungen eingebrochen. Hierbei wurden die Türen massiv beschädigt und müssen ersetzt werden (ich habe die Wohnung gewerblich gemietet). Meine Vermieterin verlangt nun von mir, ich solle die Tür (eine sehr alte und unmoderne) ersetzen bzw. bei meiner Hausratversicherung melden. Ich habe hierfür aber keine Hausratversicherung abgeschlossen. Die Tür und Türzarge wurden nur notdürftig vom Hausmeister zusammen gezimmert. Muss ich die Tür selbst ersetzen? Vielen Dank.

    Ihre Vermieterin muss die Tür ersetzen, da Sie ja kein Verschulden trifft.
    Sie können Ihrer Vermieterin eine Frist setzen, bis wann die neue Tür eingebaut sein muss. Hält diese sich nicht daran, können Sie selbst den Einbau einer neuen Türt beauftragen und die Kosten Ihrer Vermieterin in Rechnung stellen.

    von Ulrich Ropertz bearbeitet von Redaktion zuhause.de 1/27/2016 12:20:14 PM
  • Ceccarelli plant derzeit einen Auszug:
    Wir ziehen bald aus und haben einen Nachmieter, der uns Abstand für unsere Küche bezahlen würde. Der Vermieter will aber einen anderen Nachmieter. Der will die Küche nicht übernehmen. Muss der Vermieter unsere berechtigten Bedürfnisse nicht berücksichtigen?

    Nein, der Vermieter kann vermieten, an wen er will, es ist seine Entscheidung.
    Bei dieser Entscheidung spielen Ihre Interessen, die Küche zu verkaufen, keine Rolle.
  • "Muti" möchte wissen:
    In der Wohnung über uns fehlt entweder der Trittschall, oder es wurde gar keiner eingebaut. Seit vielen Jahren ärgern wir uns über den Krach und Lärm aus der Wohnung über uns. Selbst die normalsten Wohngeräusche aus der Wohnung über uns nehmen wir in unserer Wohnung war, das nervt! Was können wir tun? Wir haben unseren Vermieter schon mehrmals unseren Unmut darüber geäußert, doch er unternimmt nichts. Nun steht die Wohnung über uns leer, er könnte ja da den Fußboden sanieren. Können wir ihn dazu auffordern?

    Der Vermieter muss den Schallschutz einhalten, der gesetzlich vorgeschrieben war, als das Haus gebaut wurde.
    Auf nachträgliche Verbesserungen haben Sie leider keinen Rechtsanspruch.

  • So, es folgen die letzten zwei Fragen...
  • "Gerlinde" fragt mich:
    Was kann ich tun, wenn in der Wohnung unter mir nachts ständig Party ist? Das Gespräch habe ich schon mehrfach gesucht. Aber das hat bis jetzt nie lange was gebracht. Dem Vermieter habe ich auch schon zweimal Bescheid gesagt. Er hat versprochen mit den Leuten zu reden. Geändert hat sich aber nichts.

    Natürlich haben Mieter Anspruch auf ihre Nachtruhe. Reagieren die feiernden Nachbarn nicht auf die Beschwerden, ist der Vermieter der Ansprechpartner. Er muss sich um dieses Problem kümmern. Er kann die feiernden Nachbarn abmahnen. Ändert sich deren Verhalten nicht, kann er unter Umständen sogar kündigen. Je nachdem, wie oft und wie laut gefeiert wird, kommt sogar eine Mietminderung in Betracht.

  • Eine Frage von Leser "Design-Fan":
    Unser Badezimmer ist schon alt, die Fliesen potthässlich. Der Vermieter will nicht auf seine Kosten renovieren. Darf ich auf eigene Faust renovieren? Und muss ich dann alles selbst bezahlen?

    Grundsätzlich ist der Vermieter nicht verpflichtet, das Bad neu zu fliesen, selbst dann nicht, wenn die alten Fliesen "potthässlich" sind. Nur bei Schäden und Mängeln muss er eingreifen.

    Wer als Mieter auf eigene Faust das Badezimmer sanieren will, muss dies auch selbst bezahlen.
    Ratsam ist es, den Vermieter vorher um Zustimmung zu bitten, denn unter Umständen kann der Vermieter am Ende der Mietzeit die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen.
    von Ulrich Ropertz bearbeitet von Redaktion zuhause.de 1/27/2016 12:27:19 PM
  • Vielen Dank für Ihr Interesse! 

    Sollten Ihre Fragen heute nicht beantwortet worden sein, empfehle ich Ihnen, sich an Ihren örtlichen Mieterverein zu wenden.
    Dort wird man Sie kompetent und individuell zu Ihrem Fall beraten.
    von Ulrich Ropertz bearbeitet von Redaktion zuhause.de 1/27/2016 12:28:14 PM
  • "Johansen" würde gerne wissen:
    Ich hatte eine Nebenkostenabrechnung vor 18 Monaten abgelehnt. Mein Vermieter verlangt jetzt die Nachzahlung. Ist diese Forderung nicht verjährt?

    Der Anspruch Ihres Vermieters ist nicht verjährt.
    Wenn Sie nur pauschal Widerspruch eingelegt haben, reicht das nicht aus. Sie müssen konkrete Fehler benennen, Fragen stellen oder Einsicht in die Rechnungsunterlagen fordern. Dann müssen Sie erst zahlen, wenn die Unstimmigkeiten in der Rechnung ausgeräumt sind. Auch dann verjährt der Anspruch aber nicht nach 18 Monaten, sondern frühestens nach drei Jahren.
    von Ulrich Ropertz bearbeitet von Ralph Wefer,... 1/27/2016 12:45:14 PM
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